הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין (התייחסות לקרקע, מגרש או חלקה) בכל הנוגע לזכויות, כוונות, חובות ואופן השימוש המתוכנן במקרקעין בעתיד. הסכם זה הוא מסמך משפטי תקף לכל עניין ודבר ולכן מומלץ מאוד לערוך אותו עם עורך דין מקרקעין המבין בנושא זה.
אחד הנושאים המעניינים ביותר, שהם גם הרבה יותר נפוצים ממה שנהוג לחשוב, הוא זה של שיתוף במקרקעין. מקרים כאלו הם בדרך כלל בבתים דו משפחתיים, כאלו שבהם שתי משפחות בונות את ביתן על אותה הקרקע או כאשר יש ירושה בין כמה יורשים שמחליטים להשאיר את הקרקע בבעלות משותפת שלהם מבלי לחלק אותה או למכור אותה לאחד מהם.
מכיוון שקרקע משותפת היא בסיס טוב לסכסוכים כספיים עתידיים, כדאי מאוד לערוך הסכם שיתוף במקרקעין באמצעות עורך דין מקרקעין שבקיא בחוק ויודע איך לערוך הסכם שכזה שיהיה לטובת כל הצדדים המעורבים או לשמירת האינטרסים של מי ששכר את שירותיו (במקרה ויש עורכי דין שונים לכל המעורבים).
מה היתרונות של הסכם שיתוף במקרקעין?
המטרה בעריכת הסכם שיתוף מקרקעין היא למנוע אי הבנות בכל הקשור לבעלות המשותפת על הקרקע והימנעות ככל האפשר מסכסוכים משפטיים מיותרים בשל כך.
כאשר עורכים הסכם שכזה בצורה מסודרת עם עורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון בנושא ויודע היכן ישנם "בורות" אפשריים אשר רלוונטיים למקרה שלפניו, חוסכים אפשרות עתידית של כעסים, אנרגיות שליליות וכספים רבים בין כל הנוגעים לדבר.
מה כולל הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין אמור לכלול את כל הסוגיות שעומדות על הפרק בין הצדדים המעורבים בבעלות המשותפת והשימושיים האפשריים בקרקע. כל הסכם שונה מהאחר ועומד בפני עצמו אך יש כמה אלמנטים מרכזיים שחוזרים על עצמם במרבית ההסכמים הללו.
- רכישת מגרש – במידה ורוכשים את המגרש יחדיו במטרה לבניית דו משפחתי, כדאי מאוד לחתום על הסכם שכולל את הסכום אותו כל צד משלם, הנפקת ערבויות, הגדרה של הפקדת תשלומים לאחר הרכישה, תשלום מיסים וכן הלאה.
- רישום בטאבו – סעיף חשוב מאוד הוא לכלול את ההסכם בטאבו. בדרך זאת במקרה שאחד הצדדים חדל פירעון, רק חלקו ישמש לפירעון וגם הגדרת החלוקה עבור רוכשים עתידיים, אם וכאשר, תהיה ברורה הרבה יותר.
- שיעבוד המגרש – חשוב מאוד לציין מראש שכל שותף בקרקע יכול לשעבד רק את החלק שלו במגרש ודבר זה קריטי בעיניי הבנקים למתן משכנתא על קרקע משותפת.
- חלוקת המגרש – מה החלק היחסי של כל שותף במגרש, סימון על מפה את השטח המדויק של כל שותף, מיקום, כיוון וכן הלאה.
- היתרי בניה – מה לוחות הזמנים של הבניה, האם יש צורך באישור של הצד השני כדי להתקדם בבניה אם הצד השני משתהה וכן הלאה.
- פירוק שותפות – כדאי מאוד לחשוב על היום בו לא תהיה הסכמה בין הצדדים בנוגע לקרקע ומה עושים במקרה שכזה. איך מפרקים את השותפות בקרקע, האם על ידי מכירה נפרדת של כל אחד מהם, שניהם יחדיו, האם יש זכות ראשונים לאחד הצדדים על חלקו של האחר וכדומה.
- מכירה של הקרקע – האם כל צד יכול למכור את חלקו בקרקע לרוכש כלשהו מבלי לקבל את אישור השותף, מה ההגבלות שאולי ויהיו על מהלך שכזה וכן הלאה.
לסיכום, טרם חתימה על הסכם שיתוף במקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין אשר יוכל לדאוג לאינטרסים שלכם בהליך המשפטי.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בתחום הבנייה, המקרקעין וההתחדשות העירונית.