בחירה מוצלחת של יזם לפרויקט התחדשות עירונית, בין אם כזה של תמ"א 38 או פינוי בינוי הוא לא עניין של מה בכך. ההתקשרות מול היזם היא למשך שנים ארוכות ותהליך מורכב שיש לעבור יחדיו, על כן חשוב לבחור יזם שמתאים לדיירים ועומד בתנאים מסוימים שיבטיחו את הצלחת הפרויקט עבור הדיירים.
קידום של פרויקט התחדשות עירונית הוא לא דבר קל. יש צורך בהתאגדות של רוב משמעותי לדיירים בבית משותף לקידום הפרויקט, יש לבחור עורך דין התחדשות עירונית שיש לו ניסיון קודם במתן שירות של ייצוג דיירים בעסקאות פינוי בינוי או תמ"א 38, על פי אופי הפרויקט המתוכנן, כדי שיעניק יעוץ משפטי לפני שיוצאים לדרך וכמובן לאורך התהליך ומעל כל זאת חשוב מאוד לבחור את היזם המתאים ביותר לפרויקט המדובר.
מדוע כה חשוב לבחור יזם לפרויקט התחדשות עירונית?
בחירה של יזם שלא מתאים לפרויקט יכולה לגרום לכמה בעיות משמעותיות שעולות בזמן יקר וכסף רב.
בעיות אפשריות בבחירת יזם שאיננו מתאים:
- עיכוב בביצוע – יש יזמים שמסיבות שונות לא עומדים בלוח הזמנים שהתחייבו אליו והפרויקט יכול להתארך הרבה יותר מהמתוכנן ויש מקרים בהם מדובר על חודשים ארוכים ואף שנים.
- תמורה שונה – יש יזמים שאינם עומדים בהתחייבות שלהם לתמורה שהובטחה לדיירים. מתברר שהדירה שהם מקבלים בסיום הפרויקט קטנה מהמוסכם או לא עומדת באיכות שהייתה אמורה להיות.
- הוצאות נוספות – יש יזמים שאין להם חוסן כלכלי מספיק כדי להתקדם בפרויקט בכוחות עצמם ואז הם דורשים מהדיירים עוד כספים או הקדמת תשלומים שלא לפי המוסכם ומחזיקים את הדיירים כבני ערובה באמצע הפרויקט.
בחירה של יזם לא מוצלח היא הרת אסון לפרויקט כולו וחשוב מאוד שלא להיות במצב שכזה.
איך בוחרים יזם נכון לפרויקט שלכם?
כפי שכבר ציינו יש לבחור ראשית כל עורך דין פינוי בינוי או תמ"א 38 שייצג את הדיירים ויערוך יחד עמם בדיקה של יזמים אפשריים לפרויקט המתוכנן. אין לחתום על אף מסמם או הסכם עם יזם כלשהו לפני שמתייעצים עם עורך דין שעוסק בתחום ומייצג את הדיירים, ובטח שלא על "הסכם נון שופ" שיזמים רבים מציעים בשלב מוקדם לצורכי בדיקת היתכנות הפרויקט, אך הוא מחייב את הדיירים להתקדם בו רק מול אותו הקבלן והם כבולים אליו למשך תקופה ארוכה, גם אם לבסוף לא יבחרו בו לפרויקט.
עורכי דין להתחדשות עירונית יודעים לבצע כמה בדיקות חשובות:
- חוסן כלכלי – בדיקה של יכולות הקבלן לעמוד בפרויקט בהיקף הנדרש ובטחונות שיש לו עבור הוצאות הקשורות לשלבים שונים בפרויקט כולל שכר טרחת עורך דין, בדק בית וכן הלאה.
- קבלן רשום – בדיקה אם מדובר בקבלן רשום, בחברה רשומה ומי הבעלים שעומדים מאחוריה. יש להתקשר ישירות מול הבעלים ולא קבלן "מטעם…" וכדומה.
- אמינות ויושרה – בודקים האם יש תביעות נגד הקבלן מצד לקוחות קודמים ובעיקר בפרויקטים דומים לזה שמתוכנן. אין להתחיל התנהלות עם קבלן שיש נגדו תביעות מרובות ואלו סימני אזהרה גדולים.
- ניסיון בפועל – ההמלצה היא לשכור שירות אך ורק מקבלן שכבר ביצע עבודה דומה לזאת שאתם מעוניינים בה. יש הבדל בין שיפוץ דירות ובין פרויקט של תמ"א 38 או פינוי-בינוי מול עשרות דיירים שונים. לניסיון יש משמעות גדולה.
בדיקות מקדימות של עורך דין התחדשות עירונית הן הדרך הטובה ביותר להגנה על הדיירים מבחירה לא נכונה ביזם לפרויקט שלהם.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (עסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי, שימור וכדומה).